都内マンション相場2026年最新｜23区は高値圏で調整局面、売出・成約価格の差を徹底解説

2026年10月現在、都内マンション相場は大きな転換点を迎えています。東京23区の中古マンション価格は依然として高水準にあるものの、都心部では下落が続き、売り出されている価格と実際に売買が成立した価格の間にも大きな差が生じています。一方、首都圏全体では価格上昇が続く指標もあり、「東京のマンションはまだ上がるのか、それとも下がり始めたのか」という疑問に、単純な平均価格だけで答えることはできません。

東京カンテイが2026年10月22日に公表した9月の調査では、東京23区の中古マンション価格は70㎡換算で1億2,629万円となり、4カ月連続で下落しました。都心6区では5カ月連続の下落です。一方、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のデータを基にした東京都全体の集計では、9月の成約価格が前年同月比3.3％下落したのに対し、売出価格は11.3％上昇しました。高値圏の市場で何が起きているのか、最新データを基に購入・売却の判断材料を整理します。

【2026年最新】都内マンション相場はどう動いている？23区の下落が示す変化

2026年の都内マンション相場を読み解くうえで重要なのは、価格が高いか安いかだけではなく、上昇の勢いがどこで弱まっているかを把握することです。2026年9月のデータには、東京23区の調整と首都圏全体の上昇が同時に表れています。

東京カンテイの「三大都市圏・主要都市別中古マンション70㎡価格月別推移」によると、2026年9月の東京23区の70㎡換算価格は1億2,629万円でした。前月比0.4％下落し、6月から4カ月連続のマイナスです。前年同月比では14.5％高い水準を維持しているため、価格が急落したというよりも、過去の上昇で切り上がった水準から調整が始まったと捉えるのが適切です。

加えて、都心6区の価格は1億7,786万円で、前月比1.6％下落しました。下落は5カ月連続で、マイナス幅も前月より拡大しています。都心部では、価格の上昇を前提に購入する動きが弱まる一方、売り手側の希望価格が高止まりしていることが、市場の停滞につながっていると考えられます。

ただし、東京23区の下落を首都圏全体に当てはめることはできません。同じ9月の調査で、首都圏全体の中古マンション70㎡換算価格は7,773万円となり、前月比2.2％上昇しました。神奈川県や千葉県などで上昇がみられ、首都圏全体では26カ月連続の上昇となっています。

この違いは、都内マンション価格の現在の動向を判断する際に見落とせないポイントです。高額な都心物件では購入予算の限界が意識される一方、比較的手が届きやすい周辺エリアでは、通勤利便性や生活環境を重視する実需が価格を支えることがあります。東京のマンション市場は一枚岩ではなく、価格帯や立地によって異なる局面に入っています。

【価格推移を比較】東京23区・都心6区・新築マンションの相場は？

エリア別の価格を比較するときは、指標の種類をそろえることが欠かせません。東京カンテイの70㎡換算価格は、同社のデータベースに登録された中古マンションの売り希望価格を基にした指標です。実際に売買が成立した成約価格とは異なります。

一方、東日本レインズの成約データは、実際に取引が成立した物件の価格動向を把握するために役立ちます。新築マンションの平均価格は、その月に発売された住戸の価格を集計したもので、供給された物件の規模やグレードによっても変動します。それぞれの数字が何を表しているかを理解したうえで比較する必要があります。

出典：東京カンテイ「70㎡換算価格推移 2026年9月」、東日本レインズの月例速報を基にした2026年9月の東京都集計、不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向2026年9月」。金額は原則として万円単位。中古マンションの70㎡換算価格、成約価格、新築マンションの発売平均価格は算出方法が異なるため、単純な横並び比較には注意が必要です。

新築マンション市場にも変化が出ています。不動産経済研究所の発表によると、2026年9月の首都圏の新築分譲マンション発売戸数は1,142戸で、前年同月比40.1％減でした。初月契約率は50.4％と、好不調の目安として使われる70％を大きく下回っています。平均価格も9,552万円となり、前年同月比で4.1％下落しました。

ただし、月ごとの平均価格の下落を、すべての新築マンションが値下がりした証拠とみなすのは早計です。発売される住戸の面積、立地、価格帯が月によって変わるためです。実際、2026年度上半期の首都圏新築マンション平均価格は1億1,494万円で、前年同期比21.1％上昇し、年度上半期として初めて1億円を超えました。東京23区の同期間の平均価格も1億7,925万円に達しています。

つまり、短期的には価格調整が進んでいても、供給戸数の減少や高額物件の発売によって平均価格が押し上げられる構造は続いています。新築・中古の相場を比較する際は、価格の方向だけでなく、供給量と物件構成にも目を向けることが重要です。

【東京都マンション相場をエリア別に比較】都心・城東・多摩で何が違う？

東京都内でマンションの購入や売却を検討するなら、23区全体の平均値よりも、実際に検討しているエリアの需給を優先して確認する必要があります。2026年9月のデータでは、都心部、城東エリア、多摩エリアの間で価格の動きに違いが表れています。

都心6区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区を対象とする東京カンテイの区分では、70㎡換算価格が1億7,786万円となりました。高価格帯の物件が多いだけに、住宅ローンの返済負担や投資需要の変化が購買力に影響しやすいエリアです。価格が下落していても、一般的な家計にとって購入しやすい水準になったとは限りません。

城東エリア：東部の住宅地では、駅への近さ、都心へのアクセス、築年数、管理状態によって評価が分かれます。東日本レインズのデータを基にした東京都のエリア別集計では、2026年9月の城東エリアの成約価格は5,991万円で、前年同月比1.8％下落しました。一方、売出価格は同14.6％上昇しており、売り手と買い手の価格認識の違いが目立ちます。

多摩エリア：多摩地域は23区に比べて購入予算を抑えやすい物件を探せる一方、駅距離や沿線による差が大きくなります。2026年9月の集計では、成約価格は3,740万円で前年同月比5.2％下落し、成約㎡単価も5.7％下がりました。売出価格は3,864万円で、成約価格との差は124万円にとどまっています。売り手と買い手の価格差が相対的に小さいことは、価格調整が進んでいる可能性を示す材料です。

このように、同じ東京都でも、都心部では高額物件の価格調整、城東では売出価格と成約価格の乖離、多摩では成約価格の下落という異なる動きがみられます。いずれも特定月の集計であり、個別物件の価格をそのまま決めるものではありませんが、エリアごとに相場を確認すべき理由がよく分かります。

駅別マンション価格の相場を調べる場合も、駅名だけで比較するのは不十分です。同じ駅でも、徒歩5分以内と徒歩15分では利便性の評価が異なり、築浅・築古、階数、眺望、管理状態によって価格差が生まれます。東京カンテイが公表する沿線別・駅別価格などを参考にしながら、最寄り駅、徒歩分数、築年数、専有面積をそろえた物件同士で比較することが大切です。

【売出価格と成約価格を比較】中古マンションの値下がりは本当なのか

2026年の中古マンション市場を理解するうえで、特に重要なのが売出価格と成約価格の違いです。売出価格は売り手が希望している金額、成約価格は買い手との交渉を経て実際に売買が成立した金額を指します。両者が大きく離れている場合、広告上は高値が維持されていても、実際の取引では値引きや価格調整が起きている可能性があります。

東日本レインズの月例速報を基にダイヤモンド不動産研究所が集計した2026年9月の東京都の中古マンション市場では、成約価格が6,728万円、売出価格が8,999万円でした。成約価格は前年同月比3.3％下落した一方、売出価格は11.3％上昇しています。差額は2,271万円で、売出価格は成約価格の約1.34倍です。

この差は、すべての物件が一律に2,271万円値引きされているという意味ではありません。売出価格と成約価格は集計対象の物件や算出方法が異なり、東京都全体の平均値には立地、面積、築年数、価格帯の違いも含まれます。それでも、売出価格だけを見て「この金額が市場の適正価格だ」と判断することが危険である点は変わりません。

都心3区では、さらに大きな乖離が確認されています。2026年9月の集計では、千代田区・中央区・港区の成約価格は1億3,132万円、売出価格は1億9,499万円でした。成約価格と売出価格の差は6,367万円に達しています。成約件数が前年同月比39.3％減の176件だった一方、在庫件数は5,537件で64.8％増加しました。

ただし、都心3区の成約価格は前月比でも大きく変動しており、高額物件の取引件数が少ない月には平均値が振れやすい点に注意が必要です。1カ月の数字だけで急落相場と決めつけず、複数月の推移、成約件数、在庫数を合わせて確認することが欠かせません。

中古マンション価格の下落理由として考えられるのは、主に次の要因です。

• 住宅ローン負担の増加：金利が上昇すると、同じ借入額でも毎月の返済額や総返済額が増え、買い手が購入できる価格帯が狭まります。
• 価格と家計の予算の乖離：価格が所得や購入者の資金力を上回るほど上昇すると、購入を見送る人や、より価格を抑えられるエリアへ移る人が増える可能性があります。
• 売出在庫の増加：売りに出される物件が増えても成約が追いつかなければ、売却期間が長引き、売り手が価格を見直す余地が生まれます。
• 高値での売却期待の修正：周辺の売出価格を参考に高い価格を設定しても、買い手が実際に支払う金額と合わなければ、成約に至りにくくなります。
• 物件ごとの競争力の差：駅から遠い、管理状態に不安がある、修繕積立金が不足しているといった物件は、相場全体が高くても選ばれにくくなる場合があります。

売却する側は、近隣の広告価格だけでなく、実際に成立した成約事例を基準に売出価格を検討する必要があります。購入する側は、売主の希望価格をそのまま受け入れるのではなく、同じマンションや周辺の類似物件にどの程度の成約実績があるかを確認が必要です。

【新築と中古を比較】購入費用・諸費用を含めて予算を考える

新築マンションと中古マンションは、広告に掲載されている価格だけで比較すると判断を誤ることがあります。新築は最新の設備や建物性能、保証などが魅力となる一方、供給される住戸の価格が高くなりやすく、販売時期によっては選択肢が限られます。中古は実際の建物や周辺環境を確認しやすく、選択肢も幅広い一方、築年数や修繕履歴、管理組合の運営状況によって将来負担が変わります。

2026年度上半期の首都圏新築マンション平均価格が1億1,494万円に達した背景には、建築資材や人件費の上昇に加え、東京23区などで発売される大規模・高額住戸の影響があります。発売戸数は前年同期比6.0％減の8,601戸で、供給が減るなかでも平均価格は上昇しました。ただし、平均価格の上昇は個々の住戸の価値が同じ割合で上がったことを意味しません。

中古マンションは、売出価格が新築より低く見えても、購入後にリフォームや設備交換が必要になる場合があります。管理費や修繕積立金、将来の大規模修繕、耐震性、給排水管などの状態も含めて比較する必要があります。築年数が古い物件ほど、購入時の価格だけでなく、住み続けるための費用まで確認することが大切です。

都内マンション購入時に考慮したい主な諸費用は、次のとおりです。

• 仲介手数料：仲介会社を通じて中古マンションなどを購入する場合に発生します。上限は売買価格などの条件によって決まります。
• 登記関連費用：所有権移転登記や抵当権設定登記に関する登録免許税、司法書士への報酬などが含まれます。
• 住宅ローン関連費用：融資事務手数料、保証料、契約書にかかる印紙税など。金融機関やローン商品によって異なります。
• 税金・保険料：不動産取得税、火災保険料、必要に応じて地震保険料などを考慮します。
• 管理費・修繕積立金など：引き渡し時の精算金や、新築物件で必要になる修繕積立基金などが発生する場合があります。
• 入居後の費用：引っ越し代、家具・家電の購入費、リフォーム費用、設備の交換費用なども見込んでおきます。

諸費用の総額は、物件価格、仲介の有無、住宅ローンの条件、税制上の適用条件などによって変わります。物件価格だけで予算を使い切るのではなく、購入時の諸費用と入居後の支出を分けて資金計画を立てることが重要です。

また、購入後の家計を検討する際には、住宅ローンの返済額だけでなく、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料などを加えた住居費全体を把握しましょう。将来的に金利が変動する可能性も踏まえ、借入可能額ではなく、無理なく返済を続けられる金額を基準にすることが大切です。

【適正価格の見分け方】今後の都内マンション相場はどうなる？

都内マンション相場の今後を考える際には、「東京の価格は上がる」「これから一斉に下がる」といった二者択一の予想に頼るべきではありません。2026年9月のデータでは、都心部の中古マンション価格が数カ月連続で下落する一方、首都圏全体の70㎡換算価格は上昇しました。市場全体の平均だけでは、個々の物件の将来性を判断できないことが明確になっています。

価格を支える要因としては、建築費や人件費の高止まり、新築マンションの供給制約、交通利便性の高いエリアへの需要などが挙げられます。一方、価格を抑える方向に働く要因には、住宅ローン金利の上昇、購入者の予算制約、売出在庫の増加、売出価格と成約価格の乖離があります。

このため、今後はエリアや物件の条件によって価格の動きが分かれる可能性があります。利便性が高く、管理状態が良好で、購入需要が継続している物件と、価格設定が周辺相場から乖離している物件とでは、売却のしやすさも価格調整の必要性も異なるはずです。

適正価格を判断するには、少なくとも次の点を確認しましょう。

• 同じマンションの成約事例：同一マンション内の取引があれば、建物固有の条件を反映した比較材料になります。
• 近隣の類似物件：駅距離、築年数、専有面積、階数、方角などをそろえ、売出価格と成約価格を比較します。
• 売出期間と価格改定：長期間売れ残っている物件や、何度も価格を改定している物件は、当初の価格設定が市場と合っていなかった可能性があります。
• 管理・修繕の状況：修繕積立金の残高や値上げ予定、大規模修繕の履歴、管理組合の運営状況を確認します。
• 住宅ローンを含めた購入可能額：希望価格だけでなく、金利変動や管理費などを含めた毎月の支出を試算します。

購入を検討している人にとって、価格調整は選択肢が広がる機会になる可能性があります。ただし、値下がりを待つだけでは、希望する立地や条件の物件に出会えるとは限りません。予算の上限を明確にし、物件の状態と成約事例を確認しながら、条件に合う物件を比較することが現実的です。

売却を検討している人は、過去の高値や近隣の売出価格だけを根拠に価格を決めないことが大切です。売却期限がある場合は、成約可能性と売却までにかかる期間も考慮し、複数の査定や成約データを参考に売出価格を決める必要があります。

なお、国土交通省が公表する不動産価格指数も、市場の長期的な動きを把握するための重要な指標です。ただし、2026年については同省が一部の不動産価格指数の公表延期を発表しています。指数を利用する場合は、公表対象期間と更新状況を確認し、最新の成約データや価格調査と組み合わせて判断することが望まれます。

【都内マンション相場】に関するよくある質問（FAQ）

Q1：2026年現在、東京23区の中古マンション相場はいくらですか？
A1：東京カンテイが公表した2026年9月の70㎡換算価格は1億2,629万円です。前月比0.4％下落し、4カ月連続でマイナスとなりました。ただし、これは売り希望価格を基にした指標であり、実際の成約価格とは異なります。

Q2：都内マンション価格は今後も下がり続けますか？
A2：現時点で一律の下落が続くと断定することはできません。都心部では価格調整が進んでいる一方、首都圏全体では上昇している指標もあります。住宅ローン金利、供給量、成約件数、在庫の動き、物件ごとの競争力を確認しながら判断する必要があります。

Q3：売出価格と成約価格のどちらを相場の基準にすべきですか？
A3：実際の売買価格を把握する目的なら、成約価格を優先するのが基本です。売出価格は売り手の希望を示すものであり、その金額で売れるとは限りません。同じマンションや近隣の類似物件について、成約時期や築年数、面積などの条件をそろえて比較しましょう。

Q4：新築マンションと中古マンションは、どちらがお得ですか？
A4：物件価格だけでは判断できません。新築は設備や保証などの利点がある一方、価格が高くなりやすい傾向があります。中古は選択肢が広いものの、リフォーム費用や管理状態、修繕積立金などを確認する必要があります。諸費用と入居後の維持費を含めた総額で比較することが大切です。

Q5：都内マンションの適正価格を調べるには、何を確認すればよいですか？
A5：同一マンションや近隣の成約事例、駅からの距離、築年数、専有面積、階数、管理状態を確認しましょう。売出価格だけでなく、価格改定の履歴や売出期間も参考になります。公的・業界団体の統計は市場全体の傾向を把握するために使い、個別物件の判断には条件の近い成約事例を活用するのが基本です。

2026年10月時点で確認できる最新の9月データは、都内マンション市場が単純な上昇相場ではなくなっていることを示しています。東京23区の中古マンション70㎡換算価格は1億2,629万円となり、4カ月連続で下落しました。都心6区も5カ月連続のマイナスです。一方、首都圏全体の価格指標は上昇しており、エリアによる違いが鮮明になっています。

加えて、東京都全体では売出価格が8,999万円、成約価格が6,728万円となり、両者の差は2,271万円に達しました。広告に掲載された価格がそのまま適正価格になるわけではなく、実際の成約事例を確認することが購入・売却の双方に欠かせません。

今後の都内マンション相場を左右するのは、建築費や供給量だけではありません。住宅ローン金利、購入者の予算、売出在庫、物件ごとの管理状態や立地も、価格形成に大きく関わります。市場全体の平均価格だけを追うのではなく、エリアと物件の条件をそろえて比較することが、判断を誤らないための基本です。

購入を考えているなら、無理なく返済できる予算と購入後の維持費を先に決め、条件に合う物件の成約事例を調べましょう。売却を考えているなら、過去の高値や近隣の売出価格にとらわれず、現在の成約実態と売却までの期間を踏まえて価格を設定することが大切です。高値圏で調整が進む2026年こそ、相場の数字を正しく読み、個別物件の価値を見極める姿勢が求められています。

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